معاملات محجورین چگونه است؟

ضمانت اجرای عدم رعایت مصلحت و امانت توسط ولی قهری

اهمیت نهاد خانواده موجب شده است که قانون،‌ حضور پررنگی در آن داشته باشد. بایدها و نبایدهای زیادی برای اداره کانون خانواده در قوانین وجود دارد که عموم مردم با بسیاری از آنها آشنا نیستند. معمولا زمانی که یک وضعیت حقوقی، پای افراد را به دادگاه می‌کشاند، آنها با این قوانین آشنا می‌شوند و به دلیل وضعیت خاص این شرایط، گاهی افراد این قوانین را به شدت ناعادلانه می‌دانند که باید گفت مقررات مربوط به ولایت قهری از این نوع است.

برخی خانواده‌ها با مفهوم ولایت قهری آشنایی ندارند اما زمانی که با مشکلی همچون فوت پدر خانواده روبه‌رو می‌شوند و حضور و کنترل پدربزرگ (جد پدری) را در زندگی خود احساس می‌کنند، تازه با این مفهوم آشنا می‌شوند.

در صورت فوت پدر، ولایت بر فرزندان بر عهده جد پدری خواهد بود و وی در اداره امور کودک اختیارات زیادی خواهد داشت. این در حالی است که خانواده‌های امروزی نسبت به گذشته کوچکتر شده‌اند و برخلاف گذشته که پدربزرگ نیز جزو خانواده بود و با خانواده زندگی می‌کرد، بیشتر خانواده‌های امروزی به پدر، مادر و فرزندان محدود می‌شود.

در چنین وضعی مقررات ولایت قهری باعث می‌شود یک‌باره حضور پدربزرگ که تابه‌حال کمرنگ و کم‌تاثیر بود، پررنگ و پرنفوذ شود و گاهی به دنبال آن مشکلاتی به وجود بیاید؛ اما فارغ از این مقدمات ولایت قهری چیست؟

"قهری" در لغت به معنی جبری و اضطراری است و به این دلیل آن را "قهری" می‌گویند که اجباری است و به حکم مستقیم قانون و بدون نیاز به حکم دادگاه یا دخالت شخص دیگری حاصل می‌شود.

پدر و جد پدری، یک حق و تکلیف ویژه نسبت به فرزندان نابالغ خود دارند. پدر و جد پدری هر دو سمت ولایت قهری دارند و در عرض هم هستند و طبق قانون مدنی، هیچ یک بر دیگری اولویت و تقدم ندارد؛ بنابراین هر دو باید در اداره‌ امور و حفظ حقوق و منافع محجور بکوشند.

مطابق ماده 1182 قانون مدنی، «هر گاه طفل، هم پدر و هم جد پدری داشته باشد و یکی از آنها محجور یا به علتی ممنوع از تصرف در اموال مولی‌علیه شود، ولایت قانونی او ساقط می‌شود.» بنابراین اگر به عنوان مثال، پدر یا جد پدری دیوانه شود، ولایت او ساقط می‌شود و ولایت دیگری همچنان باقی خواهد ماند.

ولی قهری، نماینده‌ فرزند نابالغ (مولی‌علیه) خود خواهد بود و مکلف است در اداره اموال و مواظبت شخص محجور (مجنون، صغیر و سفیه) و حفظ حقوق و منافع او بکوشد، البته اگر محجور، سفیه (کسی که عقل معاش ندارد) باشد، حجر او محدود به امور مالی است و ولی او وظیفه‌ای جز اداره اموال ندارد.

بر اساس ماده 1188 قانون مدنی، «هر یک از پدر و جد پدری بعد از وفات دیگری می‌تواند برای اولاد خود که تحت ولایت او است، وصی معین کند تا بعد از فوت خود در نگاهداری و تربیت آنها مواظبت کرده و اموال آنها را اداره کند.»
همچنین طبق ماده ماده 1235 این قانون، «مواظبت شخص مولی‌علیه و نمایندگی قانونی او در کلیه‌ امور مربوط به اموال و حقوق مالی او با قیم است.»

لازم به توضیح است که محجور به کسی می‌گویند که فاقد عقل (جنون) یا رشد (سفیه) یا کبر (18 سال تمام) باشد؛ بنابراین در صورتی که محجوری در یک خانواده باشد و پدر آن خانواده فوت کند، پدربزرگ به عنوان ولی قهری حق خواهد داشت اموال کودک را اداره کند.

ممکن است این سوال مطرح شود که کودک اموالی ندارد که به دلیل اداره آنها حضور معاملات محجورین چگونه است؟ پدربزرگ بخواهد کانون خانواده را تحت تاثیر قرار دهد؟ اما این طور نیست؛ فرزند یکی از وارثان طبقه اول محسوب می‌شود و به محض فوت پدر، اموال وی به فرزندش می‌رسد که در چنین وضعی اداره اموال کودک از اهمیت زیادی برخوردار خواهد بود.

اشخاص محجور به دلیل وضعیت خاص خود، قادر به تشخیص صلاح و مصلحت خود نیستند و ممکن است کارهایی انجام دهند که به ضرر خودشان باشد؛ بنابراین قانونگذار برای حمایت از محجورین، آنها را از تصرف در اموال و انجام اعمال حقوقی منع و افرادی را به عنوان نماینده آنها تعیین و انجام امور محجور را به این نمایندگان محول کرده است.

به طور کلی سه نوع نمایندگی در قانون برای این دسته افراد مشخص شده است که به ترتیب عبارتند از:

2- وصایت: نماینده تعیین‌شده از سوی پدر یا جد پدری که به او «وصی» می‌گویند.

3- قیمومت: در صورت فقدان پدر یا جد پدری یا وصی، دادگاه فردی را به عنوان قیم تعیین می‌کند.

پدر و جدی پدری، ولی قهری کودکان

اولین دسته از افرادی که اداره امور و مواظبت از محجور برعهده آنها است، پدر و جد پدری (پدربزرگ) محجور هستند که به نمایندگی آنها «ولایت ‌قهری» می‌گویند.

این افراد به حکم قانون مکلف به اداره امور محجور هستند و نیازی به حکم دادگاه یا موافقت پدر یا جد پدری نیست.

سوالی که در اینجا ممکن است مطرح شود، این است که آیا پدر بر جد پدری مقدم است و هر زمان که پدر نباشد، جد پدری می‌تواند بر محجور ولایت داشته باشد یا خیر؟

پاسخ این پرسش، منفی است. به طور کلی پدر هیچ برتری بر جد پدری ندارد و هر دو با هم موظف به اداره امور محجور هستند.

فرض کنید «الف» هشت ساله و دارای پدر و جد پدری است و هر دو با هم در قید حیاتند. جد پدری «الف»، خانه او را به شخصی اجاره می‌دهد؛ در این صورت پدر حق اعتراض ندارد و اجاره نیز صحیح است.

پرسش دیگری که در این زمینه مطرح می‌شود، این است که آیا پدر یا جد پدری بر همه محجورین ولایت دارند؟ در پاسخ باید گفت ولایت پدر و جد پدری بر محجورین عبارتند از:

2- مجنون: در صورتی که فرزند خانواده‌ای از دوران کودکی مجنون بوده و بعد از بلوغ نیز جنون او ادامه داشته باشد، ولایت پدر و جد پدری بر آنها باقی می‌ماند. اما اگر صغیری در زمان بلوغ مجنون نبوده و به مناسبت بلوغ و رشد از تحت ولایت آنها خارج شده باشد اما بعد از آن، جنون بر او عارض شود، دیگر پدر و جد پدری بر او ولایت ندارند؛ بلکه در این صورت از طرف دادگاه «معاملات محجورین چگونه است؟ معاملات محجورین چگونه است؟ قیم» برای او تعیین می‌شود که در اینجا ممکن است پدر یا پدربزرگ او به عنوان قیم تعیین شوند.

3- سفیه: وقتی فردی به سن بلوغ رسید، بر طبق قانون در «امور غیرمالی» رشید محسوب می‌شود و از این جهت دیگر تحت ولایت کسی نیست اما در امور مالی تا 18 سالگی «غیر رشید» محسوب می‌شود و تحت ولایت باقی می‌ماند.

اما اگر فردی بعد از این سن همچنان سفیه باشد، تحت ولایت پدر و جد پدری باقی می‌ماند. این در حالی است که اگر بعد از 18 سالگی رشید شود اما بعداً ‌به دلیلی، سفاهت بر او عارض شود، دیگر پدر یا جدش بر او ولایت ندارند و برای او «قَیم» تعیین می‌شود. تعیین قیم برای محجورین به شرحی که گفته شد، توسط اداره سرپرستی واقع در دادگستری‌ها پیگیری می‌شود که این اداره زیر نظر دادستان فعالیت می‌کند.

وظایف و اختیارات ولی قهری

با سمت ولایت قهری آشنا شدیم و دیدیم که ولایت قهری، تنها در مورد کودکان موضوعیت ندارد و ممکن است افراد دیگری نیز حتی بعد از کودکی مشمول ولایت پدر و جد پدری باشند. اما دایره اختیارات ولی قهری تا کجا است؟

مهمترین وظیفه ولی قهری نمایندگی کسی است که ولایت وی را برعهده خواهد داشت و مکلف است در اداره‌ اموال و مواظبت شخص محجور و حفظ حقوق و منافع او بکوشد، البته اگر محجور سفیه باشد، حجر او محدود به امور مالی است و ولی او وظیفه‌ای جز اداره‌ اموال ندارد.

ولی قهری می‌تواند تصرفاتی در اموال محجور کند و معاملاتی برای او انجام دهد، به شرط اینکه موافق مصلحت محجور باشد.

به طور کلی می‌توان گفت اختیارات ولی قهری در قانون گسترده‌ است و تنها چیزی که این اختیارات را محدود می‌کند، مصلحت شخصی است که محجور شده و نیازمند ولایت است. بنابراین معاملات محجورین چگونه است؟ ولی قهری حق ندارد عملی انجام دهد که برخلاف مصلحت یا متضمن ضرری برای محجور باشد.

بر این اساس، هر یک از پدر و جد پدری که به آنها ولی قهری گفته می‌شود، می‌تواند به تنهایی قراردادهایی برای محجور منعقد کند؛ مثلاً مال او را بفروشد یا اجاره دهد یا مالی برای او خریداری کند و در صورتی که مصلحت محجور رعایت شده باشد، طرف معامله حق اعتراض و برهم زدن معامله را نخواهد داشت.

ماده‌ 1183 قانون مدنی به خوبی این مفهوم را می‌رساند: «در کلیه‌ امور مربوط به اموال و حقوق مالی مولی‌علیه، ولی نماینده‌ قانونی او است.» درست است که ماده‌ 1183 قانون مدنی فقط به اداره‌ اموال و حقوق مالی مولی‌علیه اشاره کرده است اما باید توجه داشت که ولی قهری منحصر به اداره‌ امور مالی محجور نیست؛ امور شخصی و به تعبیر دیگر مواظبت شخص را که ولایت او را برعهده دارد، نیز برعهده دارد.

بی‌لیاقتی یا عدم امانت ولی قهری

معمولا در میان همه اطرافیان کودک پدر وی بیشتر از همه صلاح وی را رعایت می‌کند. برای همین است که قانون پدر و جد پدری را در اولویت قرار داده است. اما این قاعده اگرچه با عقل و واقع انطباق دارد، بدون استثنا نیست؛ پدرانی وجود دارند که از هر دشمنی برای کودک یا سایر محجوران خطرناکترند.

در این شرایط چه باید کرد؟ آیا درست است که اختیار اموال و سایر امور کودک را به چنین پدری بسپاریم؟ قانون برای چنین شرایطی راهکارهایی پیش‌بینی کرده است.

هرگاه ولی قهری توانایی و لیاقت اداره‌ امور صغیر یا مجنون را نداشته باشد یا بر خلاف امانت رفتار و اموال او را حیف و میل کند، مطابق ماده‌ 1184 قانون مدنی «ضم امین» خواهد شد.

بر اساس این ماده «هر گاه ولی قهری طفل، غبطه‌ صغیر را رعایت نکند و مرتکب اقداماتی شود که موجب ضرر مولی‌علیه شود، به تقاضای یکی از اقارب وی یا به درخواست رییس حوزه‌ قضایی، پس از اثبات، دادگاه ولی مذکور را عزل و از تصرف در اموال صغیر منع و برای اداره‌ امور مالی طفل، فرد صالحی را به عنوان قیم تعیین می‌کند. همچنین اگر ولی قهری به واسطه‌ کبر سن یا بیماری و امثال آن، قادر به اداره اموال مولی‌علیه نباشد و شخصی را هم برای این امر تعیین نکند، طبق مقررات این ماده فردی به عنوان امین به ولی قهری منضم می‌شود.»

منظور از «ضم امین» که در قانون مدنی به عنوان ضمانت اجرای انجام وظایف قانونی از سوی ولی ذکر شده، این است که دادگاه یک نفر امین را با ولی همراه و ضمیمه خواهد کرد و به این ترتیب اختیارات و آزادی‌های او را محدود می‌کند.

در این صورت ولی نمی‌تواند به تنهایی و بدون موافقت امین معاملاتی برای محجور انجام دهد. با وجود اینکه قانون مدنی به اختیار عزل ولی قهری اشاره نکرده است، با توجه به فقه امامیه که در موارد سکوت قانون باید به آن مراجعه کرد، عزل ولی قهری در صورت احراز خیانت یا بی‌لیاقتی ولی قهری و با رعایت مصلحت محجور، در حقوق امروز قابل قبول است.

بنابراین اینگونه نیست که ولی در معاملات محجورین چگونه است؟ کار کودک خود بدون هیچ نظارتی واگذارده شده باشد بلکه همیشه بر او نظارت می‌شود تا از حدود مصلحت خارج نشود و اگر چنین کند، دایره اختیارات او به تدریج کمتر می‌شود.

لذا به دلیل اینکه کودکان، مجنونان و سفها به علت کمی سن یا ضعف یا اختلال قوای روحی، توانایی اینکه اداره امور خود را شخصا بر عهده داشته باشند، ندارند و برای گذران زندگی احتیاج به کمک دیگران پیدا می‌کنند، قانونگذار از آنان حمایت کرده و شخصی را برای اداره‌ امور آنان در نظر گرفته است.

اداره‌ امور مالی محجور و مواظبت شخص وی، یا تنها اداره‌ اموال او، طبق قانون به شخصی که دارای اهلیت کامل باشد، واگذار می‌شود. این شخص ممکن است پدر و جد پدری یا وصی منصوب از طرف آنها باشد. پدر و جد پدری، نهاد ولایت قهری و وصی منصوب از طرف آنها نیز نهاد وصایت را تشکیل می‌دهند.

معاملات ممنوع قیم و ضمانت اجرای آن

اصولاً قیم می‌تواند به نمایندگی از محجور (صغیر، مجنون و سفیه) قرارداد ببندد. به عنوان مثال، به حساب او، اموالی برای او بخرد یا اموال او را بفروشد یا به نمایندگی از او قرارداد اجاره به عنوان موجر یا مستأجر ببندد.

اعمالی که قیم به نمایندگی از محجور انجام می‌دهد ممکن است اعمال اداری باشد، یعنی اعمالی که برای اداره اموال او لازم است یا اعمال ناقله که موجب نقل و انتقال مال می‌شود؛ به عنوان مثال، اجاره کوتاه‌مدت یا قرارداد تعمیر خانه جزو اعمال اداری اما فروش آن جزو اعمال ناقله است.

به هر حال اصل بر این است که قیم می‌تواند اعمال مزبور را به نمایندگی از محجور انجام دهد، زیرا زندگی حقوقی و اجتماعی اقتضا می‌کند قراردادهایی با دیگران منعقد شود و چه بسا محجور نیز به این گونه قرارداد‌ها نیاز دارد که انعقاد آن بر عهده نماینده قانونی محجور، یعنی قیم است.

معاملاتی که نیاز به تصویب دادستان دارد

قیم معاملات زیر را تنها به شرط تصویب دادستان می تواند انجام دهد:

1. فروش اموال غیر منقول

چون این اموال در جامعه ما نقش زیادی در زندگی فردی و اجتماعی دارد و پشتوانه مهمی به حساب می آیند فروش آن ها موکول به اجازه و تصویب دادستانی شده است.

2. رهن اموال غیر منقول

گرو گذاشتن اموال غیر منقول محجور خطرناک و ریسک محسوب می گردد و بدون اجازه دادستان، قیم اجازه چنین کاری را ندارد.به عنوان مثال قیم اجازه ندارد سند خانه یا زمین محجور را به عنوان وثیقه در دادگاه برای آزادی متهمی گرو بگذارد.چون خطر متواری شدن متهم پس از آزادی و مصادره شدن ملک محجور وجود دارد.یا اینکه سند ملک محجور را در قبال گرفتن وام در رهن بانک بگذارد.چون احتمال نپرداختن تسهیلات دریافتی و در نهایت ضبط سند و ملک محجور وجود دارد.

3. معاملاتی که طی آن قیم به محجور بدهکار گردد

مانند اینکه شخصی به محجور بدهکار باشد و قیم خواسته باشد ضامن آن شخص بدهکار در برابر مولی علیه شود.در چنین حالتی این خطر می رود شخص مدیون به تعهدات خود در برابر محجور عمل نکند و قیم باید پاسخگو باشد و از معاملات محجورین چگونه است؟ آن جاییکه قیم مسول اداره اموال و دارایی های محجور است سوء استفاده نماید.

4. قرض یا وام گرفتن

قیم تنها در صورت نیاز و ضرورت و آن هم بعد از تصویب دادستان اجازه دارد برای محجور وام بگیرد.

5. مصالحه و دادن رضایت

همانطور که در ماده ۱۲۴۲ قانون مدنی ذکر شده است ” قیم نمی تواند دعاوی مربوط به مولی علیه یا محجور را به صلح خاتمه دهد مگر با تصویب مدعی العموم”.بنابراین اگر در پرونده ای محجور در مقام شاکی یا خواهان قرار دارد قیم نمی تواند بدون اجازه دادستانی در پرونده رضایت دهد.

ضمانت اجراهایی که قانون در تخلف از این وظایف در نظر گرفته دو نوع هستند.عده ای از این ضمانت ها بار یا جنبه مالی برای قیم در پی دارد و برخی جنبه کیفری.

اعلام حجر بعد از انجام معامله

مشاهده شده است که نزدیکان محجور با استناد به حجر وی دعوای ابطال معامله‌ای را مطرح کرده‌اند که توسط محجور انجام گرفته است. نفس این دعوا اشکالی ندارد. اما مواردی وجود دارد که حجر برای تضییع حقوق خریدار به یک دستاویز تبدیل شده است.

به این صورت که بعد از انجام معامله رسمی، فروشنده پشیمان شده و چون امکان فسخ معامله رسمی وجود نداشته، ترفندی اندیشیده و یکی از نزدیکانش با مراجعه به دادگاه تقاضای اعلام حجر فروشنده را مطرح کرده و چون طرفی وجود نداشته که ادعا را تکذیب کند، دادگاه پس از رسیدگی حجر او را احراز کرده و سپس با استناد به حجر دعوای بطلان معامله رسمی را مطرح کرده است.

قانونا کسی که با محجور زندگی می‌کند وظیفه دارد حجر او را به دادگاه اعلام کند و در صورت احزار حجر، باید برای محجور قیم تعیین شود.

اما وظیفه خویشاوندان محجور مقید به زمان معینی نیست و نتیجه این است که محجور آزادانه مانند اشخاص سالم در اجتماع حضور دارد و اعمال حقوقی انجام می‌دهد و برای دیگران مشکل‌آفرین می‌شود.

برای رفع مشکل قانونگذار باید وظیفه بستگان محجور را مقید به مهلت کند و ضمانت اجرای عدم اقدام را عدم امکان استناد به حجر محجور به نفع خود قرار دهد. به این معنا که کسی که با محجور زندگی می‌کند، اگر وظیفه خود را در اعلام حجر او، به موقع، انجام ندهد نباید حق داشته باشد بعدا به نفع خود به حجر محجور استناد کند.

ضمانت اجرا تخلفات قیم

1. عزل قیم

های مدنی ناشی از تخلفات قیم شامل عزل شدن از سمتی که دارد و دیگر به او اجازه دخل و تصرف در اموال و دارایی های محجور داده نخواهد شد و قیم دیگری برای محجورتعیین خواهد شد.

2. باطل و یا غیرنافذ بودن معامله

برخی دیگر از این ضمانت های اجرایی به خود معاملات قیم که به نمایندگی از طرف محجور انجام داده بر می گردد. مثلا اگر از معاملات ممنوعه انجام داده باشد آن معامله باطل خواهد شد مانند بخشیدن مال محجور به دیگری و یا مال محجور را برای خودش خریده باشد.که این معاملات باطل می باشند. برخی دیگر از معاملات که نیاز به اجازه دادستانی داشته ولی قیم به این وظیفه خود عمل نکرده باشد اگر دادستانی تایید نکند معامله باطل خواهد شد مانند فروش زمین یا خانه محجور بدون اجازه دادستان.

3. پرداخت خسارات قانونی

پاره ای دیگر از ضمانت اجرای تخلفات قیم برای قیم بار مالی دارد. بعبارت دیگر چناچه از تخلفات قیم خسارتی به محجور وارد شود وی مکلف به جبران این خسارت هاست.

این خسارات هم ممکن دو نوع باشند.

الف- خساراتی که مستقیما متوجه محجور می شوند و به محجور وارد می شوند مانند قیمی که در حفظ و نگهداری اموال محجور مرتکب تقصیر و کوتاهی شده باشد که باید از عهده جبران آن ها برآید.

از این رو در ماده ۱۲۳۸ قانون مدنی آمده”قیمی که تقصیر در حفظ مال مولی علیه بنماید مسؤل ضرر و خساراتی است که از نقصان یا تلف آن مال حاصل شده اگرچه نقصان یا تلف مستند به تفریط یا تعدی قیم نباشد.به زبان ساده چون اموال محجور در دست قیم امانت است تا زمانی که قیم شرط امانت را رعایت کرده باشد حتی چنانچه اموال از بین بروند مسؤلیتی متوجه قیم نیست ولی اگر قیم در انجام وظایف خود کوتاهی کرده باشد یا از حدود اختیارات قانونی خود تجاوز کند مسؤل هر کسر و نقصان و یا تلف شدن اموال محجور است ولو اینکه خودش عامل ورود خسارت نباشد.مانند اینکه خانه محجور نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد ولی قیم هیچ اقدامی نکرده باشد و بابت این تعلل و کوتاهی مثلا خانه خراب شود در این صورت باید با هزینه شخصی خود خانه را بازسازی و تعمیر کند و یا اینکه ملک مسکونی محجور را برای استفاده تجاری در اختیار دیگری گذارد و به علت این کار خرابی به ملک وارد شود.

ب- نوع دوم از خساراتی که ممکن از سوی قیم وارد شود خساراتی است که معاملات محجورین چگونه است؟ به دیگران وارد می گردد.

با صدور حکم ابطال عملا خریدار یا خریداران متضرر می شوند.دراین جا نه تنها قیم بایستی از عهده خسارات خریداران برآیند بلکه قیم مسولیت کیفری دارد و به موجب قانون قابل تعقیب کیفری است. در واقع این همان ضمانت کیفری معامله باطل قیم است.

وقتی از طریق دادگاه برای محجور قیم تعیین می گردد در انتهای رای صراحتا درج می گردد که قیم باید در انجام معاملات نسبت به اموال غیرمنقول محجور دادستانی و اداره امور سرپرستی را باخبر و معامله را به تایید نماینده دادستانی یا همان دادیار مسول پرونده محجور برساند و الا اجازه چنین معامله ای نحواهد داشت.

4. مسئولیت کیفری

از طرفی پس از تعیین قیم تمام وظایف او از سوی اداره سرپرستی ابلاغ می گردد.از آن جاییکه قیم در نگهداری و مراقبت از اموال شخص تحت سرپرستی خود، حکم امین را دارد و مکلف است تمام قوانین مربوط به امور محجورین را رعایت کند، در صورتیکه از تخلف وی خسارتی به محجور یا هر شخص دیگری وارد شود باید پاسخگو باشد.

امانت مهمترین وصف وشرطی است که قیم باید داشته باشد و اگر در نگهداری اموال محجور مرتکب خیانت شود به جرم خیانت در امانت تحت تعقیب و مجازات خواهد شد.

وظایف مشاور املاک

اکثر مردم تصور می‌کنند که نقش مشاور املاک در معامله قابل حذف است و افراد بدون کمک گرفتن از مشاورین املاک، ملک خود را اجاره دهند یا بفروشند. تصور می‌کنند که هزینه مشاور املاک هزینه اضافی است و مشاور املاک در معامله نقش مهمی ندارد. بعضی از افراد نیز در سودای درآمد بالا که از حق دلالی یا همان حق کمسیون دریافت می‌شود، اقدام به تاسیس بنگاه معاملات ملکی می‌کنند. مشاور املاک مانند هر شغل دیگری وظایفی دارد که جامعه کمتر با آن آشنا است، دانستن شرح درستی از وظایف مشاور املاک باعث می‌شود که نگاه درستی به این شغل داشته باشیم، همچنین زمان معامله در دام افراد سودجو قرار نگیریم. همچنین اگر شما قصد راه‌اندازی یک دفتر مشاور املاک را دارید باید نسبت به وظایف‌تان مانند تنظیم قرارداد و بررسی سند مالکیت در مورد ملک مورد معامله به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای آگاه باشید.

تعریف مشاور املاک

«یک کارگزار املاک و مستغلات یا یک مشاور املاک و مستغلات، شخصی است که نماینده فروشندگان یا خریداران املاک و مستغلات است. اگرچه ممکن است یک کارگزار به شکل مستقل هم کار کند، اما مشاوران معمولاً تحت پوشش یک کارگزار مجاز، به عنوان نماینده مشتریان کار می‌کنند. کارگزاران و مشاوران، از طرف دولت مجوز دارند که در خصوص قراردادهای فروش مذاکره کنند و اسناد لازم برای انعقاد تراکنش‌های ملکی را مدیریت نمایند. در آمریکای شمالی، برخی معاملات محجورین چگونه است؟ از کارگزاران و مشاوران، عضو انجمن ملی مسکن (NAR) هستند که بزرگترین انجمن تجاری در این صنعت می‌باشد اعضای NAR طبق اصول و قواعد اخلاقی موظف هستند که بر زیر و بم الزامات حقوقی دولتی مسلط باشند تا بتوانند در راستای منافع مشتری کار کنند. معمولاً به خریداران و فروشندگان توصیه می‌شود که با یک مشاور املاک حرفه‌ای و مجوزدار مشاوره کنند.»

این تعریف ویکی پدیا از مشاور املاک است.

در همین رابطه بخوانید:

مشاورین املاک به چهار دسته تقسیم می‌شوند:

1. مشاوران فروشنده
2. مشاوران خریدار
3. مشاوران دوطرفه
4. کارگزاران معاملات

مشاوران فروشنده

اگر فردی تصمیم به اجاره یا فروش ملک خود بگیرد برای بازاریابی ملک مشاوران فروشنده به کمک صاحب ملک می‌آیند.

مشاوران خریدار

مشاوران خرید به افرادی که قصد خرید ملکی را دارند کمک می‌کنند تا ملک مورد نظر خود را پیدا و خریداری کنند.

مشاوران دو طرفه

مشاوران دوطرفه به خریدار و فروشنده مشاوره می‌دهند. یک مشاور املاک وظیفه دارد که با صداقت به هر دو طرف معامله مشاوره و راهنمایی درستی بدهد. مشاوران دوطرفه باید از هر دو طرف چه فروشنده و چه خریدار بخواهند که یک قرارداد نمایندگی دوطرفه را امضا کنند. قوانین و مقررات خاصی برای مشاوران دوطرفه وجود دارد، این دست از مشاوران نسبت به دو دسته قبل کارشان سخت‌تر و پیچیده‌تر است.

در بعضی از کشورها مشاوره دوطرفه در شرایطی می‌توان به کار برد که یک کارگزاری نماینده خریدار و فروشنده باشد. به این صورت که یکی از مشاوران کارگزاری یک ملک باری فروش داشته باشد و یک مشاور دیگر از کارگزاری به دنبال ملکی برای یک خریدار بگردد. در این حالت اگر دو طرف معامله یعنی خریدار و فروشنده مایل به معامله باشند، نمایندگی دوطرفه اتفاق می‌افتد.

کارگزاران معاملات

این دست از مشاوران نماینده خریدار و فروشنده هستند. کارگزاران معاملات تعهد محرمانه‌ای با هیچ یک از طرفین معامله ندارد. کارگزاران معاملات به خریداران و فروشندگان بدون در نظر گرفتن منافع هیچ کدام از طرفین کمک می‌کنند. این کمک‌ها به صورت اسناد قانونی است که به صورتد یک توافق‌نامه بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود.

وظایف مشاور املاک

زمانی که برای فروش و یا اجاره ملک خود به بنگاه معملات ملکی مراجعه می‌کنیم، باید حدودی از وظابف مشاور املاک آگاهی داشته باشیم. این موارد در مورد خریدار و مستاجر نیز صادق است. با آگاهی از وظایف مشاور املاک و همچنین حدود قانونی می‌توانید سرنوشت اوموال خود را به دست آنها بسپارید.

در همین رابطه بخوانید:

وظایف مشاور املاک، رعایت اخلاق

صداقت، امانت، رازداری، عدالت باید توسط مشاور املاک رعایت شود. باید بی‌طرف و در عین حال عادل باشد تا معامله به سود هر دو طرف باشد.

هیچ یک از طرفین معامله را تحریک نکند و باعث ایجاد اختلاف بین معاملات محجورین چگونه است؟ دو طرف نشود.

هنگام بستن قرارداد زمان را مدیریت کند و از بحث‌های طولانی و بی‌سرانجام جلوگیری کند.

وظایف مشاور املاک، احراز سمت و هویت دو طرف معامله

از وظایف مشاور املاک بررسی باید هویت دو طرف معامله است و تا از صحت طرفین اطمینان پیدا کند. چرا که بسیاری از افراد در قالب وکیل، ولی و… اقدام به کلاهبردری می‌کنند. همچنین باید بررسی شود که طرفین معامله ممنوع‌ المعامله نباشند.

بعد از بررسی هویت افراد و تایید آن، نوبت به تنظیم قرارداد می‌رسد. برای این کار حتما اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی افراد دریافت و مجدد برای تنظیم قرارداد بررسی شود. گاهی برای اطمینان از صحت مدارک ارائه شده، به غیر از شناسنامه و کارت ملی مدرک شناسایی دیگری را نیز دریافت می‌کنند.

از وظایف مهم مشاور املاک بررسی اهلیت دو طرف معامله است تا مشخص شود از لحاظ عقلی در صحت کامل به سر ببرند. اهلیت یعنی توانایی قانونی شخص برای دارا شدن حق یا اعمال و اجرای آن، در زمان معامله طرفین باید دارای اهلیت باشند.

اگر فرد پیر یا دچار بیماری است و یا بر عکس خیلی جوان، از او بخواهد که یکی از خویشاوندان نزدیکش به عنوان شاهد زمان معامله حضور داشته باشد. همچنین اگر فرد بی‌سواد یا کم سواد است از او بخواهد که یکی از بستگان نزدیکش که باسواد است زمان عقد قرارداد حضور داشته باشد تا مفاد و شرایط درج شده در قرارداد بخواند و او را مطلع کند.

اگر ولی یکی از طرفین قرارداد است باید علاوه بر مدارک شناسایی ولی، اصل و کپی اوراق هویت محجور بررسی شود. اگر ولیِ صغیر است باید بررسی شود که زمان کبیر شدن فرد با زمان تنظیم سند و قرارداد تداخل نداشته باشد. اگر در زمان تنظیم قرارداد عادی، مالک فاقد سن قانونی است ولی در زمان تنظیم سند رسمی به سن قانونی می‌رسد، باید در نحوه پرداخت دقت شود. در این صورت مبلغ باید به مالک پرداخت شود نه ولی او.

اگر فرد دارای قیم است باید قیم‌نامه و کپی آن از سوی مشاور املاک بررسی شود که آیا قیم به تنهایی حق معامله دارد یا فرد قیم دیگری دارد. اگر فرد قیم دیگری دارد باید همه آنها مطلع و هنگام تنظیم قرارداد حضور داشته باشند. همچنین هنگام این گونه معاملات ملکی اشخاص باید مجوز از اداره سرپرستی به همراه داشته باشند، بدون داشتن مجوز و تصویب مقام قضایی معامله اعتبار قانونی ندارد. مشاور املاک در این گونه از قرارادها باید نهایت دقت را به کار ببرد تا ضرری متوجه طرفین معامله نشود.

اگر وکیل طرف معامله است، بررسی اصل و کپی وکالت‌نامه از وظایف مشاور املاک است. اگر نوع وکالت تفویضی است باید وکالت‌نامه‌های قبلی نیز توسط مشاور املاک بررسی شود تا مشخص شود فرد فروشنده حق واگذاری معامله دارد و یا وکالت‌نامه اعتبار دارد یا خیر، همچنین بررسی شود که وکیل حق خرید، فروش و یا اجاره ملک را دارد. از دیگر مواردی که باید دقت شود این است که وکیل حق فسخ معامله، حق توکیل به غیر، حق اسقاط کافه خیارات دارد.

اگر وصی معامله می‌کند باید وصیت‌نامه رسمی باشد. اگر وصیت‌نامه عادی است باید توسط دادگاه تایید شود و موافقت تمامی وراث اخذ شود. مشاور املاک هنگام تنظیم اینگونه قراردادها با وکلا مشورت و بعد اقدام به تنظیم قرارداد می‌کند. اگر فروشنده یا فروشندگالن وراث مالک رسمی باشند،گواهی انحصار وراثت باید دریافت شود تا علاوه‌بر احراز اشخاص، قدرالسهم هر فرد مشخص شود. هنگام انتقال رسمی ملک موروثی در دفاتر اسناد رسمی بایدگواهی انحصار وراثت و گواهی نامه واریز مالیات بر ارث ارائه شود.

در همین رابطه بخوانید:

وظایف مشاور املاک، بررسی مورد معامله

از وظایف مهم مشاور املاک بررسی کند که ملک سند رسمی مالکیت دارد. سند مالکیت صحیح و فقد هرگونه قلم خوردگی باشد. در صورت مشاهده هرگونه مورد مشکوک باید توضیحات سند مالکیت بررسی و دقت شود که در صورت توضیح مهر و امضا داشته باشد.

از وظایف مشاور املاک بررسی سند مالکیت با بنچاق و تطبیق آنها است همچنین مشاور املاک باید بررسی کند که موقعیت جغرافیایی ملک با سند مالکیت منطبق باشد.

بررسی شود که مالک مورد معامله در طرح‌های آموزشی، فضای سبز، طرح توسعه معابر و… قرار نداشته باشد. چنانچه ملک در هری یک از طرح‌ها باشد و خریدار با آگاهی کامل مایل به معامله باشد باید در قرارداد ذکر شود.

پایان کار ساختمان مطالعه و بررسی شود که در چه سالی صادر شده و آیا مالک مورد معامله مطابق پرئانه احداث است یا خیر. اگر ملک مورد معامله فاقد پایان کار باشد و خریدار با علم به این موضوع حاضر به معامله باشد باید در قرارداد نوشته شود و معلوم شود که مسئولیت اخذ پایان کارو پرداخت جرائم احتمالی به عهده کدام یک از دو طرف معامله است.

مشاور املاک باید بررسی کند که ملک در رهن یا توقیف نباشد. از معاملات املاکی که توقیف هستند خودداری شود و معامله را بعد از رفع توقیف و فک رهن انجام دهند.

اگر ملک مورد معامله آپارتمان است باید صورت مجلس تفکیکی دریافت شود و با سند مالکیت و بنچاق تطبیق داده شود. همچنین بررسی شود که پارکینگ و انباری به درستی در سند مالکیت و پنچاق قید شده و با صورت مجلس تفکیکی تطابق داشته باشد.

مشاور املاک باید بررسی کند که در سند مالکیت حق ارتفاقی برای ملک مجاور در نظر گرفته شده است یا خیر. همچنین بررسی کند که ملک مشاعی است بررسی شود و در میزان مالکیت فروشنده دقت شود. اگر ملک مورد معامله مشاعی است باید بررسی شود که شرایط اعمال حق شفعه است یا خیر، اگر پاسخ مثبت است باید به خریدار اطلاع داده شود و درخواست شود که شریک دیگر حق شفقه خود را ساقط کند. در این گونه معاملات ملکی بهتر است با یک وکیل مشورت شود و سپس قرارداد تنظیم شود.

باید خریدار را مطلع کرد که در املاک مشاعی، قبض مورد معامله منوط به اجازه سایر شرکاء است. در معاملات املاک مشاعی باید مسئولیت هر طرف مشخص و در قرارداد نوشته شود. در جایی که تصرفات مفروزی و مالکیت مشاعی وجود دارد، تصرف دادن قسمت مفروزی به خریدار با اجازه و هماهنگی با سایر شرکا امکان‌‍‌پذیر است.

وضعیت ملک مورد معامله بررسی شود تا مشخص شود ملک تخیله یا در تصرف است. اگر ملک در تصرف فروشنده است یا شخص سوم. اگر ملک در تصرف شخص سوم است باید مشخص شود که مستاجر، سرایدار و… است. همچنین زمان تخلیه ملک نیز در قرارد از سوی مشاور املاک تعیین و ثبت شود.

اگر ملک مورد معامله در اجاره است باید اصل جاره‌نامه از فروشنده دریافت شود و بررسی شود که تاریخ انقضا اجاره در چه تاریخی است. مشخص شود که اگر مستاجر مبلغی را به عنوان رهن در اختیار صاحبخانه قرار داده، چه میزانی است، همچنین ضمانت اجرای تخلیه مشخص شود.

آیا ملک مورد معامله خط تلفن دارد و در صورتی که داشتن خط تلفن، قبض تلفن دریافت و بررسی شود. بررسی شود که فروشنده بابت انشعابات آب و فاضلاب، برق، گاز بدهکاری نداشته باشد.

در معاملات بزرگ به خریدار توصیه شود که به ثبت، شهرداری و… مراجعه کند تا از صحت ادعاهای فروشنده مطمئن شود.

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قراردادها، سند مالکیت، استعلام ثبتی و مفاصاحساب شهرداری و دارایی، گواهی حصر وراثت فروشندگان در صورت فوت مورث و گواهی واریز مالیات بر ارث و نیز گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ آپارتمان در مجتمع‌های مسکونی به علاوه کارت پایان خدمت یا معافیت در خصوص افراد ذکور طرف معامله است.

معاملات محجورین چگونه است؟

در این وب سایت تلاش گردیده است اطلاعات حقوقی مفید و کاربردی، با هدف ارتقاء دانش حقوقی کشور، به طور رایگان در اختیار شما کاربران عزیز قرار گیرد.

منوی اصلی

منوی فوتر

• شناسه : 11032
• ۱۰ اردیبهشت ۱۳۹۹ - ۱۹:۵۷
• 3495 بازدید

نمایندگان قانونی محجورین

نمایندگان قانونی محجورین بلوغ و رشد و عقل دروازه های ورود به اهلیت محسوب شده و اشخاصی که حائز این صفات نباشند محجور تلقی و ناتوان از انجام معامله خواهند بود. به این اعتبار ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی مقرر داشته است که:«اشخاص ذیل محجور و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند: […]

بلوغ و رشد و عقل دروازه های ورود به اهلیت محسوب شده و اشخاصی که حائز این صفات نباشند محجور تلقی و ناتوان از انجام معامله خواهند بود. به این اعتبار ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی مقرر داشته است که:«اشخاص ذیل محجور و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند: ۱- صغار؛ ۲-اشخاص غیر رشید؛ ۳- مجانین.»
معاملات اشخاص محجور بوسیله ولی و قیم انجام می شود.

ولی
۱) ولی قهری (پدر و جد پدری)
ماده ۱۱۸۰ قانون مدنی مقرر داشته است که:«طفل صغیر تحت ولایت قهری پدر و جد پدری خود می باشد و همچنین است طفل غیر رشید یا مجنون در صورتیکه عدم رشد یا جنون او متصل به صغر باشد.» در این ماده منظور از طفل، فرزند می باشد و به موجب این قانون پدر یا جد پدری می توانند به ولایت از فرزند صغیر خود یعنی فرزندی که به سن بلوغ نرسیده معامله نمایند و همچنین است که اگر فرزند مجنون و یا سفیه بوده و این حالت از کودکی در وجود فرزند باشد یعنی آنکه اگر فرزند شخصی او کودکی مجنون بوده است پس از آنکه به سن بلوغ رسید به لحاظ عدم احراز رشد، باز هم از ولایت پدر و جد پدری خارج نشده و کماکان ولی قهری می تواند برای ایشان معامله نماید.
برابر ماده ۱۱۸۱ قانون مدنی :«هر یک از پدر و جد پدری نسبت به اولاد خود ولایت دارند.» ماده ۱۱۸۳ قانون مقرر می دارد:«در کلیه امور مربوط به اموال و حقوق مالی مولی علیه، ولی نماینده قانونی او می باشد.» به عبارت دیگر ولی دارای اختیارات تامه برای انجام همه گونه معامله برای مولی علیه خود (کسی که تحت ولایت است) می باشد اعم از آنکه مال منقول باشد یا غیر منقول. مگر آنکه اموال صغیر را حیف و میل نماید که در این حالت برابر ماده ۱۱۸۴ اقدام می شود. ماده ۱۱۸۴ در مقام بیان موانع اعمال ولایت و تعیین تکلیف در این رابطه مقرر داشته است که:«هر گاه ولی قهری طفل رعایت غبطه صغیر را ننماید و مرتکب اقدامی شود که موجب ضرر مولی علیه گردد به تقاضای یکی از اقارب وی و یا به درخواست رئیس حوزه قضایی، پس از اثبات، دادگاه ولی مذکور را عزل و از تصرف در اموال صغیر منع و برای اداره امور مالی طفل فرد صالحی را به عنوان قیم تعیین می نماید. همچنین اگر ولی قهری به واسطه کبر سن و یا بیماری و امثال آن قادر به اداره اموال مولی علیه نباشد و شخصی را هم برای این امر تعیین ننماید، طبق مقررات این ماده فردی به عنوان امین به ولی قهری منضم میگردد.»
در همین رابطه حضرت آیت الله سید علی خامنه ای (رهبر معظم انقلاب) در پاسخ این سوال که «آیا عدالت در ولایت بر طفل شرط است؟ و اگر ولی طفل فاسق باشد و خوف فساد طفل یا از بین رفتن اموال او وجود داشته باشد، حاکم چه وظیفه ای دارد؟» اعلام فرمودند :«عدالت، شرط ولایت پدر و جد پدری بر طفل نیست، ولی اگر برای حاکم هر چند با قرائن حالیه ثابت شود که پدر یا جد پدری باعث ضرر برای طفل خواهند شد، باید آنان را عزل نموده و از تصرف در اموال طفل منع کند.» ماده ۱۱۸۵ همان قانون مقرر میدارد:« هر گاه ولی قهری طفل محجور شود مدعی العموم مکلف است مطابق مقررات راجعه به تعیین قیم، قیمی برای طفل معین کند.» ماده ۱۱۸۷ بیان می کند که :«هر گاه ولی قهری منحصر، بواسطه غیبت یا حبس یا به هر علتی نتواند به امور مولی علیه رسیدگی کند و کسی را هم از طرف خود معین نکرده باشد، حاکم یک نفر امین به پیشنهاد مدعی العموم برای تصدی و اداره اموال مولی علیه و سایر امور راجعه به او موقتاً معین خواهد کرد.» ولی منحصر یعنی اینکه فقط پدر و جد پدری زنده بوده و یا دارای شرایط قانونی باشند.

۲) ولی خاص (ول قهری و وصی)
ماده ۱۱۸۸ قانون مدنی اعلام می دارد :«هر یک از پدر و جد پدری بعد از وفات دیگری می تواند برای اولاد خود که تحت ولایت او می باشد وصی معین کند تا بعد از فوت خود در نگهداری و تربیت آن ها مواظبت کرده و اموال آن ها را اداره نماید.» و ماده ۱۱۸۹ همان قانون مقرر داشته است :«هیچ یک از پدر و جد پدری نمی تواند با حیات دیگری برای مولی علیه خود وصی ومعین کند.»
قانونگذار در مقام معرفی اولیاء خاص به موجب ماده ۱۱۹۴ همان قانون بیان می دارد:«پدر و جد پدری و وصی منصوب از طرف یکی از آنان ولی خاص طفل نامیده می شوند.»
ماده ۱۱۹۳ قانون مدنی بیان می کند:«همین که طفل کبیر و رشید شد از تحت ولایت خارج می شود و اگر بعداً سفیه یا مجنون شود قیمی برای او معین می شود.» فلذا مولی علیه پس از رسیدن به سن بلوغ و رشد از تحت ولایت خارج می گردد و همچنین است که اگر پس از رسیدن به سن بلوغ نسبت به اخذ حکم رشد از مرجع قضایی اقدام نماید که در این حالت نیز از تحت ولایت خارج می گردد، بعبارت دیگر به مجرد آنکه فرزند صغیر بالغ گردد از تحت ولایت پدر و جد پدری خارج می شود و می تواند معامله نماید مشروط بر اینکه رشد او احراز شده باشد و یا در صورت رسیدن به سن ۱۸ سال تمام شمسی رشد او نیز مفروض خواهد بود و حق انجام معامله را خواهد داشت مگر اینکه حجر (جنون و سفه) او محرز گردد.

قیم
قیم در لغت به معنای راس و معتدل است و در اصطلاح حقوقی، قیم نماینده قانون محجور است که از طرف مقامات صلاحیتدار در صورت نبودن ولی قهری وصی منصوب از طرف ایشان برای اداره امور مالی محجورین تعیین می شود.

موارد تعیین قیم
ماده ۱۲۱۸ قانون مدنی اعلام داشته است که :«برای اشخاص ذیل نصب قیم می شود:
۱-برای صغاری که ولی خاص ندارند. (یعنی برای اشخاصی که به سن بلوغ نرسیده اند و دارای پدر و جد پدری و وصی منصوب نیستند می بایست قیم تعیین شود.)
۲-برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند.(یعنی برای کسانی که مجنون و یا سفیه هستند و این حالت از کودکی این ها وجود داشته و حالیه به سن بلوغ رسیده اند ولیکن هیچ یک از پدر و جد پدری و وصی منصوب از طرف ایشان وجود نداشته باشد که در این حالت هم برای این افراد قیم تعیین می شود.)
۳-برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد انها متصل به زمان صغر آنها نباشد .(یعنی مجانین و اشخاص غیر رشیدی که بدواً سالم بوده اند و در حالت سلامت عقلی کبیر و رشید شده اند ولیکن بعد ها این عوارض بر ایشان عارض گردیده بطور مثال فرد بالغی که تصادف نموده و مجنون شده است که برای این افراد نیز قیم تعیین می شود.)
برابر ماده ۱۲۲۴ قانون مدنی :«حفظ و نظارت در اموال صغار و مجانین و اشخاص غیر رشید، مادام که برای آن ها قیم معین نشده به عهده مدعی العموم خواهد بود….» و مطابق ماده ۱۲۲۷ همان قانون :«فقط کسی را محاکم و ادارات و دفاتر اسناد رسمی به قیومیت خواهند شناخت که نصب او مطابق قانون توسط دادگاه به عمل آمده باشد.»
قیم توسط دادگاه تعیین و در همین رابطه قیم نامه صادر می شود و چه بسا دادگاه بیش از یک نفر را بعنوان قیم تعیین کند و در صورتیکه قیم بیش از یک نفر باشد اگر در قیم نامه تصریح نشده باشد که هر یک از قیم ها می توانند منفرداً معامله نمایند، اصل بر اشتراک بوده فلذا در هنگام تنظیم قرارداد و تنظیم سند هر دو قیم بایستی حاضر باشند.

حدود اختیارات قیم
ماده ۱۲۴۱ قانون مدنی مقرر داشته است:«قیم نمی تواند اموال غیر منقول مولی علیه را بفروشد … مگر با لحاظ غبطه مولی علیه و تصویب مدعی المعلوم…» و در همین رابطه ماده ۸۳ قانون امور حسبی نیز بیان می دارد که:«اموال غیر منقول محجور فروخته نخواهد شد مگر با رعایت غبطه او و تصویب دادستان.» همانطوریکه قانون مذکور صراحت دارند قیم نمی تواند اموال غیر منقول مولی علیه را مورد معامله قرار دهد مگر آنکه مصلحت محجور را در نظر گرفته و این امر مورد تأیید دادستان (اداره سرپرستی) باشد. کما اینکه در مقام تنظیم اسناد نیز ماده ۲۲ آینن نامه سر دفتران اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ مقرر داشته است :« تنظیم و ثبت معاملاتی که از طرف قیمین صغار و محجورین نسبت به اموال انها در دفاتر واقع می شود، بدون اجازه کتبی مدعی المعلوم محل ممنوع است و به اوراق قیم نامه عادی در دفاتر اسناد رسمی نباید ترتیب اثر داده شود.» فلذا در معاملاتی که مقرر است قیم نسبت به انعقاد معامله اقدام نماید، ضروری است تنظیم هر گونه قرارداد بیعی منوط به ارائه مجوز از اداره سرپرستی گردد.
در خاتمه لازم به ذکر است که برابر ماده ۱۲۴۰ قانون مدنی : «قیم نمی تواند به سمت قیومیت از طرف مولی علیه با خود معامله کند، اعم از اینکه مال مولی علیه را به خود منتقل کند یا مال خود را به او انقال دهد.» پس در نتیجه بر خلاف ولی که می تواند با مولی علیه خود معامله نماید قیم دارای چنین حقی نمی باشد.
مطابق ماده ۱۲۴۲ قانون مدنی :«قیم نمی تواند دعوی مربوط به مولی علیه را به صلح خاتمه دهد مگر با تصویب مدعی المعموم.» و برابر ماه ۳۱۳ قانون امور حسبی :«در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند، حاضر و رشید باشند به هر نحوی که بخواهند می توانند ترکه را ما بین خود تقسیم کنند، لیکن اگر ما بین آن ها محجور یا غائب باشد، تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آن ها در دادگاه به عمل می آید.»

ناظر اعم از اطلاعی و استصوابی
گاهی اوقات و بنا به دلایلی خاص دادگاه برای قیم، ناظر نیز تعیین کرده و مراتب را در قیم نامه درج می کند. ناظر ممکن است ناظر اطلاعی باشد یا استصوابی.
ناظر اطلاعی ناظری است که قیم می بایست کلیه اقدامات خود را به اطلاع وی برساند و طبعاً وی می بایست در صورت لزوم اطلاعات خود را به اداره سرپرستی منتقل نماید و علی الاصول ضرورتی به حصور وی و تأیید معاملاتی که قیم می کند نیست.
ناظر استصوابی ناظری است که قیم می بایست کلیه اقدامات خود را به تصویب وی برساند و تا زمانی که اقدامات قیم به تصویب ناظر استصوابی نرسیده باشد، عمل حقوقی انجام یافته دارای نفوذ و اعتبار قانونی نمی باشد.
توصیه می شود در معاملاتی که در قیم نامه ناظر اعم از اطلاعی و استصوابی تعیی شده است تنظیم هر گونه قرار دادی را منوط به حضو و امضاء قیم و تمام ناظران بنمائید.

نمونه قیم نامه
قیم نامه
آقای / خانم ………. شماره شناسنامه …………………………. فرزند ……………………… حسب ارجاع دادسرای عمومی اداره سرپرستی تهران از طرف دادگاه مدنی خاص به موجب دادنامه شماره ……………. به نظارت استصوابی / اطلاعی / سرپرستی صغیر/ محجور آقای/خانم ……………. به اسامی زیر منصوب شده اید که با رعایت صرفه و صلاح در امور مربوط به آنها/ او مداخله نمایند بنابراین به وظیفه سرپرستی عمل نموده و تا زمان تصدی همه ساله صورتحساب مربوطه را به دفتر امور سرپرستی تسلیم نمایید ضمنا به منظور آگاهی توجه شمارا به مندرجات پشت این برگه که قسمتی از مواد مربوط به امور قیومیت است جلب می نماید.
هر گونه نقل و انتقال عین یا منافع اموال منقول و سهام شرکت ها و اوراق بهادار و برداشت از ذخایر بانکی و اختصاصی منوط به اجازه کتبی امور سرپرستی دادگستری تهران می باشند. ضمنا دریافت حقوق و مستمری توسط قیم بلا مانع است.
از طرف رئیس اداره امور سرپرستی دادگستری تهران